过去两年是史无前例的。在我们共同抗击新冠肺炎疫情的同时，房地产市场从低迷到平稳，再到不屈不挠，再创新高。但最近，油价又回落了。2020年和2021年没有任何典型的情况，但2022年能让市场回归正常吗?对投资者来说，现在什么才是“正常”呢?

　　封锁的结束和价格的降温似乎鼓舞了最近几次在场外观望市场行情的投资者。

　　2021年10月的资产支持证券(ABS)数据显示，全国范围内新的投资者贷款承诺正走向创纪录高点，而对自有住房的承诺正在下降。在新南威尔士州，本月投资者贷款增长了1.3%。

　　在投资者权衡2022年的选择之际，主要因素仍处于微妙的平衡之中。在房价、租金、空置率和融资方面，我们有理由保持乐观。但预测是鲁莽的，所以让我们简单地看看在我们告别我们永远不会忘记的一年时，每一个游戏的状态。

　　供给、需求和短缺

　　封锁结束后，大量新楼盘涌入市场。等待限购措施放松的卖家的行动在某种程度上是一致的，其效果是为买家提供了更多的选择，缓解了对待售房产的竞争，随后为价格上涨降温。

　　然而，需求仍然大于供应，失衡的程度相当严重。过去10年，公寓占大悉尼地区新住房市场的约三分之二，但新公寓建设的热潮于2019年底结束。因新冠肺炎疫情而被迫停止移民的措施，实际上阻止了供应不足的最坏情况产生的影响。但这种缓解可能只是暂时的。

　　根据澳大利亚城市发展研究所(NSW) 2021年11月的研究[1]，“在大流行之前，新公寓市场面临着公寓完工量的大幅减少，从2018年的3.2万套下降到2019年的2.7万套，并在2020年继续下降到23300套新公寓。”

　　然后是这个:“在疫情的前18个月，新公寓市场继续迅速下降，据新南威尔士州UDIA估计，在22财年，公寓完工数量将下降到6800套。”

　　随着边境重新开放，国际学生重新开始学习，人们再次被吸引到城市生活，新公寓供应的短缺可能会进一步加剧。

　　价格和租金

　　如果供给不足的现象像滚雪球一样持续下去，随着需求因素的重新出现，公寓价格和租金的上涨压力将会越来越大。”

　　我们都知道，由于供应激增，价格增长已经降温。买家觉得自己有选择的权利，不愿支付溢价，而供应商不得不调整他们的预期。请记住，大多数国家在大流行期间的价值增长约为30%。

　　在这样的背景下，REINSW的成员报告说，总体而言，公寓的买卖情况略好一些，买家和卖家都找到了中间地带。如果库存水平在新的一年恢复正常(这是很有可能的)，我们预计价格将以可持续、温和的速度恢复增长。

　　在疫情期间，区域市场的受欢迎程度大幅上升，许多区域租赁市场实际上已满。与此同时，大城市市场的空置率因地区而异，但需求因素包括移民、国际学生回国以及潜在的回流人群，以及CBD办公室的空置率可能会进一步收紧。

　　许多内城公寓市场的投资者经历了几年的困难时期。2022年，即将出现一些积极的迹象。

　　借款

　　印度储备银行继续执行其公布的计划，考虑到通货膨胀、就业和它考虑的许多其他变量，它认为2024年官方现金利率仍有可能上升。

　　这些因素是否会促使澳大利亚央行更早出手，还有待观察。无论哪种情况，加息似乎都还为时过早。尽管银行已经开始调整贷款条件，使其与官方利率不同步，但借贷成本仍处于历史低位的事实依然存在。

　　投资者能借到多少钱已经改变，而且可能会进一步改变。正如设计的那样，APRA在可用性缓冲器方面的增加产生了温和的影响，但在联邦层面，财政部长已经表示，更多的调整即将到来。

　　限制投资者的借贷能力是在提高购买力的幌子下实施的，它会影响他们能够支付的房价，但并不一定会改变他们的潜在购买计划。

　　因此，我们不认为投资者日益增长的购买欲望会因此类宏观审慎措施而受到影响。另一方面，为了负担得起，需要一个全国性的解决方案，不可避免地，我们回到供应上来。