数字印度土地记录现代化计划(DILRMP)由印度政府于2008年8月启动。尽管许多邦已经启动了这一进程，卡纳塔克邦和马哈拉施特拉邦等邦已经启动了土地记录门户，人们可以在购买土地之前查看记录，但地籍图的匹配、交易历史记录和土地共有人的记录都没有得到任何确定的记录。如今，共同所有人甚至可以是一个孩子，当他或她成年时，他或她有资格对出售提出反对意见。班加罗尔怀特菲尔德(Whitefield)的一名开发商解释说，他在近十年前购买的一块土地上遇到了挑战，因为儿童继承人已经成年。

　　在这种情况下，几乎没有任何希望能够在销售时确保万无一失的标题。银行要求对所有权进行保险，但正如一家主要银行的网站所述，“所有权保险是一种赔偿保险，它保护贷款人和购房者免受因财产所有权缺陷而遭受的经济损失。最常见的产权保险是贷款人的产权保险，借款人购买产权保险是为了保护贷款人。受保护的主要是那些对问题有更深理解的贷款机构。

　　数字化过程中的缺陷

　　印度土地记录数字化系统的另一个主要缺陷是，没有将注册程序与土地记录自动连接起来。这意味着，当购买了一处房产并在数据表上注册了新所有者的姓名时，它不会在数字记录中自动更新。有人可能会认为，这是一个无需动脑筋的问题。

　　Naredco已经开始挑战这个问题，通过概念验证来证明该过程的可实施性。有谁比法律专业的学生更适合这个呢?这个耗资350万卢比的试点项目与孟买的一家法律学院合作，共有5名学生参加，目的是挑选某些头衔，深入研究他们的背景，并更新他们的历史记录，直到现在。该项目还吸纳了退休法官和政策专家，他们提出了使产权无争议的方法，并对州和国家法律提出了修正案，以确保这一点。

　　历史上，印第安人的土地记录并不总是以书面形式保存。国王和统治者赠送土地，殖民统治者通过合法和非法的方式获得土地。适当的数字化需要深入研究所有权的历史，解决有争议的问题，甚至求助法律援助。在试点项目结束后，该组织希望将这一点以及基于试点项目的建议提交给住房和城市发展部，以改变数字化政策本身。

　　投资者漠不关心

　　重要的是，是建筑商游说团体提出了这个问题。这些成员受到的影响最大，因为土地是发展的原材料。今天，印度的土地价格处于历史高位。这使得这个问题更具争议性。这就是为什么尽管有140多家上市公司，但认真的股市投资者并不认为这些股票是首选。就连一些最好的地产股目前的股价也只有IPO价格的一半左右，很多时候是因为没有正式公布土地价值。大量现金交易仍在进行，如果这是一家上市公司，它可能会削弱股市投资者的光环。

　　许多来自耐用消费品行业和制造业的知名公司，拥有强大的品牌价值，以开发商的身份进入房地产市场。其中许多公司并不直接从卖方手中购买土地。有一类土地集成商在这一过程中充当中介，并以合资伙伴的身份进入。但是，如果房地产行业要放开手脚，以公司化实体的形式运作，解决土地问题和清理土地所有权绝对是至关重要的。只有这样，它才能作为一个完全透明的行业运作。考虑到房地产业已经贡献了约7%至8%的GDP，莱坊房地产报告预计，到2047年，房地产业的贡献将达到5.8万亿美元，对基本基础产品进行一些整理，无疑是当前的优先事项。

　　E . Jayashree Kurup，房地产作家兼研究员，Wordmeister编辑服务公司房地产与城市总监。个人观点，不代表本刊立场。

　　E . Jayashree Kurup，房地产作家兼研究员，Wordmeister编辑服务公司房地产与城市总监。个人观点，不代表本刊立场。