大多数城市都有无家可归者和大量空置住房的问题，但在旧金山，一切都被放大了。根据该市的数据，去年，有7700人住在海湾城市的避难所或街头。与此同时，根据去年秋天的一项政策分析，到2021年底，有6万多套空置公寓，尽管这一数字包括新建公寓和待售公寓。空置房税。

　　本周，旧金山正式通过了一项选民通过的法律，也被称为“M提案”(Proposition M)，旨在打击让多户住宅空置的业主。该法律将于明年1月生效，根据市政府的估计，它可能会向市场推出多达7,000套住房。根据上述数据，这将相当于该市90%的无家可归者得到安置。问题解决了吗?

　　对于一个人口不足100万的城市来说，这可能是一件大事。鉴于该市普遍存在的无家可归现象、无处不在的生活成本危机和出了名的功能失调的住房市场，它已经成为现代人对20世纪70年代式“厄运循环”的恐惧的面孔。但房地产利益集团已经在州法院与法律抗争，声称他们不出租房产的权利是宪法规定的。

　　“该法案的主要目的是填补空置房屋，”该法案的主要支持者、监管机构负责人迪恩?普雷斯顿(Dean Preston)上周五对《财富》(Fortune)表示。他说:“在人们需要住房的时候，把住房长期搁置在市场之外，对我们的城市是有害的。”“我们希望(税收)足以改变房地产投机者或房产所有者的决策。”

　　普雷斯顿说，有时候，开发商的策略是先买下大楼，赶走长期租户，然后再转卖获利。据《旧金山纪事报》(San Francisco Chronicle)上个月报道，最近一些新建楼盘在市场低迷的情况下卖不出去，形成了“僵尸建筑”。

　　普雷斯顿在接受《财富》杂志采访时表示:“目前的情况是，成千上万的人无家可归，露宿街头，数万套住房无法上市。”“我所在地区的一些建筑已经空置多年了。”

　　根据该市预算分析师的估计，这项征税范围相当狭窄，将适用于4400至7300套公寓。该提案也被称为“M提案”(Proposition M)，它将单户住宅、复式住宅、短期租赁、非营利性住房和养老院等机构住房，以及任何用作主要住所的公寓排除在外。它还允许等待占用证书的新建筑物或因自然灾害而无法居住的建筑物获得额外的时间。

　　虽然包括邻近的奥克兰、华盛顿特区和温哥华在内的少数几个城市已经通过了某种形式的空置税，但普雷斯顿认为，旧金山的空置税是全国最激进的。代表房东的几个团体，包括旧金山公寓协会(San Francisco Apartment Association)、旧金山小物业业主协会(Small Property Owners of San Francisco Institute)和旧金山房地产经纪人协会(San Francisco Association of Realtors)，于今年2月起诉该市，称该法律侵犯了他们的宪法权利。

　　该诉讼援引1982年的一项判决称:“美国最高法院一再认为，财产所有者将(他人)排除在财产之外的权力，传统上被认为是财产所有者一系列财产权中最宝贵的权利之一。”诉讼称，旧金山的业主已经被“法律、行政、实际和经济方面的租房障碍”压得不堪重负，并列举了租金控制法、财产登记要求以及驱逐租户的困难。

　　诉讼称，在其他情况下，公寓可能因为犯罪率高或该地区就业机会少而空置，但房主可能不愿意降低要价，因为担心租金管制法不允许他们在未来提高租金。诉讼称，还有一些人可能希望保留一套共管公寓，以便在一年中的几个月里住上几个月，或者独自住在一栋四单元的大楼里，因为他们不想处理租房给租户的麻烦。诉讼还列举了适用于两名原告的情况。

　　根据空置税的规定，每个空置单位的业主要缴纳2500美元到5000美元不等的税，这取决于单位的大小——空置单位的空置率每年都会增加。一栋有10套中型公寓(1,000至2,000平方英尺)的空置建筑，在建成第三年时将缴纳14万美元的税，然后将该金额与联邦消费者价格指数(Consumer Price Index)挂钩。

　　普雷斯顿说，这项税收旨在为经济适用房项目提供资金，但他补充说，“筹集资金并不是这项措施的主要目的。”

　　他说:“如果未来几年有1万套住房被填满，即使税收很少甚至没有，我们也会很高兴。”