美国正在建造的公寓数量是半个世纪以来最多的，但最贫穷的人仍然买不起。

　　哈佛大学住房研究联合中心(Harvard’s Joint Center for Housing Studies)的一份报告显示，尽管公寓建设达到了50年来的最高水平，而且整体租金增长正在放缓，但全国范围内，最低收入群体负担得起的住房数量却在减少。

　　报告的作者解释说，造成这种情况的原因有很多，但最主要的原因是，新生产的住房都是高端的，低收入人群负担不起。再加上租金上涨和房屋老化，这意味着房地产繁荣带来的好处并不均衡。报告称，“虽然多户租赁建筑处于数十年来的峰值，但新公寓的高要价使许多家庭负担不起。”

　　住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的研究分析师索菲亚·韦丁(Sophia Wedeen)表示，报告中列出的一些问题可以通过住房券等补贴来解决。Wedeen在接受Motherboard采访时表示:“住房援助对获得援助的家庭来说非常有效，而且非常好，显然，资金还远远不够。”

　　Wedeen说，低收入住房的流失是一个地理上普遍存在的问题。“各地廉租公寓的供应都在下降，这有点令人吃惊。即使在俄亥俄州、密歇根州、密苏里州、印第安纳州这样的低成本州，这些州以前拥有最大比例的低租金公寓。这些州的廉租房也在减少。”

　　理论上，公寓供应的增加应该会减缓租金的增长。报告显示，总的来说，这种情况正在发生。但正如报告所反映的那样，房地产市场要比这复杂得多。有许多房地产市场取决于你的收入，地理位置，或者由于贫富差距和普遍的非法歧视，种族。虽然这些市场相互影响，但它们可能需要不同的补救措施来保持可负担性。但数据显示，建造高端住房并没有像一些主要关注供应侧住房解决方案的倡导者所希望的那样，缓解低端住房市场的压力。

　　根据该报告，“租赁市场正在经历租金增长急剧下降和空置率上升”，但这只是与疫情期间租金的急剧上涨相比，这在很大程度上是由于城市之间的远程工作人员迁移，这给住房申请和布鲁克林街区附近的开放房屋造成了瓶颈。

　　虽然租金增长正在放缓——即使是在租金区间的低端——但最便宜的公寓消失的速度仍然快于它们被取代的速度，而建造高端住宅并不能弥补这一问题。工资的增长也没有赶上租金的增长，因此租金的整体增长放缓对收入最低端的人们来说可能意义不大。

　　该报告称，经通胀因素调整后，2011年至2021年间，租金低于600美元的公寓数量从1190万套降至800万套。同期，租金在600美元至799美元之间的公寓损失了150万套，租金在800美元至1000美元之间的公寓损失了98万套。

　　但新建住房大多位于高端:根据人口普查数据，研究人员发现，2022年新建多户租赁住房的要价为1800美元，只有收入至少7.2万美元的人才负担得起。(这是基于联邦政府使用的标准，即住房成本应占个人收入的30%或更低，才能被视为负担得起。)

　　即使是人造房屋——曾经被通俗地称为移动房屋——也出现了减少，到2022年只有11.3万套“出货量”，而在20世纪90年代，美国每年平均生产30.2万套。

　　这一切都发生在美国正在经历建设热潮的时候:根据这份报告，去年有54.7万套新的多户租赁住房开工建设，是上世纪80年代以来最多的。到2023年3月，在建的有96万座，是50年来最高的。

　　从2019年到2021年，全国负担沉重的家庭(意味着超过30%的收入用于住房)的比例增加了120万，达到创纪录的2160万。1160万家庭负担沉重，这意味着他们收入的50%以上都花在了住房上。由于2008年抵押贷款危机后住房生产放缓以及过去10年住房质量恶化，目前仍有约650万套住房短缺。

　　由于租金上涨，以及“建筑拆迁”，低端住房正在流失，这意味着许多住房存量正在恶化。如果没有大量的机构或政府投资，这一趋势将不会逆转:报告称，2021年的房屋中位数为43岁，是有史以来最古老的。费城联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Philadelphia)估计，美国房屋修缮需要1490亿美元。报告称，气候灾害摧毁的住房将加剧这一问题，金融数据公司CoreLogic估计，2021年，1450万套住房的损失将达到570亿美元。

　　住房经济学家提到了一个被称为“过滤”的过程，来解释新的市场价住房建设是如何缓解各个收入阶层的租金的。从理论上讲，一旦人们搬进了高端公寓，他们就为低端人群腾出了住房，以此类推，直到收入最低的租房者有更多的空房和更低的租金。但这一过程有很多需要注意的地方，它并不像通常呈现的那样整洁。

　　高端市场的生产过剩可能导致高端市场的空置率过高，因为机构房东可能更愿意长期空置，而不是在没有人愿意支付要价的情况下降低租金。例如，纽约市长期以来一直有大量空置的豪华公寓。

　　过滤的影响使低端市场的收益递减，高端市场的空缺更高，而低端市场的空缺一直更低。新建市价住房也不能解决低端住房往往状况不佳、需要翻修的问题。加州大学伯克利分校(UC Berkeley)的城市流离失所项目(Urban Displacement Project)在2022年的一份报告中甚至发现，新的市场价公寓导致最低收入人群的租金上涨，以及住房存量不断恶化的人群的租金上涨，尽管它降低了中等收入和高收入租房者的租金。过滤也没有解决居住隔离模式如何限制一些租房者而不是其他人的供应。

　　这种不匹配在德克萨斯州最为明显，“租金低于600美元的住房减少了51.2万套，是所有州中降幅最大的”，占收入水平住房存量的一半以上。与此同时，该州增加了74.2万套租金在1400美元或以上的公寓。

　　根据哈佛大学的报告，“鉴于大部分新建筑的目标是高成本市场，多户公寓的强劲供应可能会导致空置率进一步上升，这将有助于限制高成本公寓的租金增长，同时可能会减少对低收入租房者的救济。”

　　还有其他的罪魁祸首。收入的增长速度远不如租金。根据该报告，2019年至2021年期间，月租金中位数上涨了3%，而租房者的收入中位数下降了2%。对于年收入低于3万美元的租房者来说，情况更糟;在同一时期，他们的租金上涨了5%，而收入却下降了6%。

　　将其与业主的利润进行比较，业主的利润以净营业收入(NOI)计算，即业主在缴纳税款、维护和其他成本后剩下的利润。根据该报告对NCREIF房地产指数的分析，2023年第一季度NOI增长了8.1%，与2021年第二季度24.8%的NOI增长相比，这实际上是一个明显的下降。

　　研究表明，收入最低的人往往最终要支付不同类型的“贫困税”，因为房东认为租客高风险，向他们收取过高的费用。

　　虽然公寓建设处于峰值，但2022年新的单户住宅建设放缓，主要原因是美联储决定提高利率，使开发商更难贷款。

　　不过，经济形势一直对企业投资者有利，他们在房地产市场的总体份额有所增长。根据该报告，“非个人投资者拥有的租赁物业的份额在过去二十年中增加了9个百分点，到2021年达到27%，”大约三分之二的5至24个单位的物业现在由企业投资者拥有。全国低收入住房联盟的研究发现，越来越多的投资者购买导致了更多的驱逐。