再次降息的理由已变得难以抗拒，加之多个州预算案直指住房危机，这两大因素预计将影响未来一年的澳大利亚房地产市场。

　　急剧下降的通胀率以及一系列支持住房的州预算案，为过去几个月已然回暖的房价再添助力。

　　澳大利亚统计局（ABS）周三（6月25日）公布的通胀数据显示，衡量基础通胀的年化截尾均值在5月份降至2.4%，低于4月份的2.8%，为2021年11月以来的最低水平。

　　5月份的年化消费者价格指数（CPI）通胀率为2.1%，低于4月份的2.4%，远低于市场预期。

　　本已升温的房地产市场可能在2025年下半年迎来沸腾，分析师目前预测7月8日降息的可能性高达81%。

　　

　　Domain研究与经济学主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，随着基础通胀率稳稳落在澳联储（RBA）2%至3%的目标区间内，7月降息的理由大大增强了。

　　“较低的现金利率也将提升借贷能力，并可能最终让首次购房者有机会在今年进入房市。”

　　“诚然，较低的利率通常推高房价，但我们不应预期市场会失控式暴涨；人口增长放缓、住房供应改善以及持续存在的可负担性挑战，很可能会抑制价格的急剧上涨。”

　　“尽管如此，市场动能正在改变，波动性降低，信心增强；房地产市场的新篇章正在开始成形。”

　　这一通胀数据将让那些贷款还款逾期超过30天的房主们松一口气，这部分人群的数量有所增加。惠誉评级（Fitch Ratings）周三报告称，这类陷入困境的借款人在今年前三个月上升了23个基点，达到1.35%。抵押贷款拖欠率仍低于2020年第二季度创下的1.86%的高点。

　　5月份的年化住房通胀率为2.0%，低于4月份的2.2%。

　　截至5月的12个月内，租金上涨了4.5%，而截至4月的12个月内的涨幅为5.0%。

　　ABS价格统计主管米歇尔·马夸特（Michelle Marquardt）表示，这是自2022年12月以来租金价格的最低年涨幅，这与大多数首府城市租金挂牌涨幅减小以及空置率趋于稳定相一致。

　　截至5月的12个月内，新建住宅价格上涨了0.8%，低于截至4月的12个月内1.2%的涨幅。

　　马夸特女士表示：“这是自2021年4月以来的最小年度涨幅，因为项目建筑商提供折扣和促销优惠来吸引业务。”

　　房价反应可能并不一致

　　尽管较低的利率环境预计将对全国市场（5月份上涨0.5%）施加价格上涨压力，但该国最大且迄今为止最昂贵的房产市场的潜在买家被敦促在寻求投资机会前保持谨慎。

　　aussieproperty.com 悉尼首席持牌人艾伦·哈布奇（Allen Habbouchi）表示，虽然最近的降息似乎创造了更有利的贷款环境，但现实是，仅靠低利率本身并不会自动转化为强劲的投资机会。

　　“在当前市场，房价——尤其是在主要都市区——仍然高企，而悉尼的租金回报率跟不上资本价值的增长。”

　　“这种不平衡显著影响了新投资购买的财务可行性。”

　　“简而言之，即使借款成本可能更低，但考虑到各项支出、物业管理费、维护费及其他持有成本后，通过租金收入获得的投资回报往往无法覆盖所有权成本。”

　　“许多郊区的毛租金回报率处于历史低位，加之部分细分市场租客需求疲软而其他市场供应增加，租金面临日益增长的下行压力。”哈布奇先生表示。

　　悉尼在所有主要市场中拥有全国最低的租金回报率。他补充道，在这种环境下，投资者需要高度讲求策略。

　　“仅凭融资成本更低就盲目进入悉尼市场，可能导致长期难以持续的负现金流状况。”

　　“2025年更审慎的做法是评估基本面：本地需求、租金回报的稳定性、空置率以及未来增长潜力——而不仅仅是利率变动。”

　　各州预算聚焦住房

　　在周二公布的州政府预算中，昆士兰州的首次购房者和新南威尔士州的房地产开发商成为最大赢家之一。

　　昆士兰州2025-26财年预算包含了针对房屋所有权、住房基础设施以及新的社会和社区住房的投资条款。

　　耗资1.65亿澳元的“助推购买”（Boost to Buy）计划，为家庭收入在22.5万澳元或以下、购买价格不超过100万澳元的购房者提供高达30%（新房）或25%（现房）的股权出资。该计划是对现有首次购房者补助（Home Buyer Grants）的补充，该补助亦在2026年6月前额外增加了3万澳元。

　　住房也是新南威尔士州预算的主要焦点。

　　财政部长丹尼尔·穆克希（Daniel Mookhey）承诺向开发商拨款10亿澳元用于建造新房。

　　在五年内，州政府将为全州范围内多达50%的获批住房项目提供担保。这项澳大利亚首创的举措将为每个项目提供500万至5000万澳元的预售担保。

　　穆克希先生表示：“该计划将以滚动方式推进，将在未来五年内额外提前交付多达15,000套市场化住房。”

　　他补充道：“这些项目将在人们喜爱居住的社区增加更多中低密度住房。”

　　对于符合担保条件的项目，政府将确保售出一定数量的房屋。

　　“这将使行业免于耗费大量时间和成本去说服贷款方相信他们有足够的买家购买他们想建的房屋。”

　　“这将使他们能够继续为人们建造更多住房，并确保更多获批的住房项目最终得以建成。”

　　理论上，该计划不会让政府付出任何成本。如果开发商找不到客户，州政府将买下这些房屋，从而保留资产价值。

　　西澳大利亚州政府的预算已于上周公布，其中包括旨在促进建造更多模块化住房的激励措施，以快速解决住房供应短缺问题。