业主有机会通过额外投资创造价值，也称为投资回报项目。

　　有时这些由管理团队确定，其他由业主或其资产管理人发起。在一年的过程中，可能有许多机会值得审查，但是通过或继续进行的决定与支持性分析一样合理。在大多数情况下，管理团队的任务是创建分析，或者至少提供关键假设。

　　虽然ROI分析的概念是普遍的，但并非所有分析都是相同的，并且缺少任何一个关键组件都可以产生误导性结果，或者更糟糕的是，支持不保证的投资。

　　在考虑项目时，业主应该承担责任。d确保分析中反映出以下关键领域。

　　保持一个“大画面”;焦点

　　通过资产整体愿景或战略的视角评估每个投资回报率项目。目标是：

　　重新定位资产（或资产的一部分，如餐馆）？ 捍卫酒店的竞争地位（竞争对手正在做一些酒店的事情）应该匹配还是超过）？ 创造竞争优势？ 保持相关性（例如，投资面向客户的技术）？ 将非创收空间转换为创收空间（例如，将星巴克放在超大的大厅中，添加一个屋顶酒吧等）？ 增加房地产的创收效用（例如，转换网球场更多客房）？ 降低成本（如能源管理，劳动生产率等）？ 增加容量（房间，会议空间等）？ 保留长期资产价值？

　　在何处部署资金方面将有无限选择，因此在何时何地花费资金时优先考虑是非常重要的。牢记最终目标允许所有权集中这些努力并优化整个资产的资本部署。

　　考虑所有者的持有期

　　即使是伟大的想法，如果时间可能是不合适的收益超过保留期或增量销售价格。

　　执行基准测试和分析

　　了解每个投资回报项目的可行性至关重要，如果可行，那么＆rsquo没有比这更好的了而不是通过研究其他可比资产的类似项目。这使得决策者能够保持客观，并确保分析利用现实的假设。在一个页面上的预测可能会引起喜庆，但是在你太过分之前做好你的功课是很重要的！

　　确保你的基准测试是相关的并且理解它可能不同的地方。确保收入和费用假设是可支持的，并且在保守的情况下是错误的，因为不可避免地会出现挑战原始假设的事情。

　　考虑所有相关的增量收入，而不仅仅是直接收入

　　屋顶酒吧显然会产生直接饮料（和可能的食物）收入。它也可能使酒店更具吸引力l并添加房间业务。如果酒吧在房间或安全问题上产生不必要的噪音，情况恰恰相反。

　　强调对NOI的增量影响，而不仅仅是收入或共和党收益

　　分析所有相关费用，包括管理层，激励管理，营销，信用卡费用，对公用事业的潜在影响以及相关的资本储备。这些费用很容易占收入的10％，并且在项目完成后会逐渐增加，可能会将一个潜在的好项目变成平庸或糟糕的项目。如果资产是工会，请记住任何潜在的工会工资和福利增加，以及与项目结果相关的遣散费和工作规则的影响。另外，请考虑项目对资产其余部分的影响。将它导致业务中断？如果是这样，请务必将损失的收入包括在投资回报率分析中。

　　投标项目

　　尽可能获得三个投标并确保投标在范围和假设上具有可比性。出价应包括所有税费，人工，运输，存储，保修，持续维护合同和其他辅助费用。这些项目经常被忽视，一旦您进入项目，就会导致问题。一定要包括重大项目的项目管理费。大型和/或复杂的项目不能自行管理。

　　审查品牌标准

　　在投入太多时间进行分析之前，与品牌确认项目符合其标准。让品牌参与其中是有帮助的就如何最好地使项目成功进行合作对话。可以与品牌就特定项目的标准进行协商，但要注意不要在可预见的未来产生可能出现的任何合规性问题。此外，将品牌视为大型项目的潜在合作伙伴，以协调利益，获得买入，并提高成功的可能性。

　　谨防虚荣项目

　　虚荣项目可以由业主驱动，是的，它是他们的钱。它们也可以由管理层驱动，甚至是天真的资产管理者。创造性和开放思想是件好事。但健康的怀疑态度可能是一个受欢迎的现实检查。一定要看看替代解决方案。生意上的事情和只有一个人的事情一样危险

　　事先确定如何衡量成功＆mdash;然后跟踪它

　　必须建立预期回报并确定如何衡量项目。确定一个坚实的基线与现场团队进行衡量是至关重要的。是否期望平均每日费率增加，食品成本降低，或者可能降低公用事业消费？理想情况下，在实施后，结果将以每月或每季度的预期绩效为基准。可衡量指标的一些示例包括客户满意度得分，部门利润增长，RevPAR指数增长和退出价值。项目应跟踪预测，如果没有，则使用此数据来质疑结果并确定哪些不起作用和h要调整。通过实施创造性的解决方案，看起来像失去的原因可能仍然是可以挽救的。

　　正如最新的ISHC / HAMA资本支出研究中所指出的那样，酒店的资本成本非常高。每一美元都是非常重要的。

　　Andrew Yachera是CHMWarnick的合伙人，CHMWarnick是酒店资产管理和业主咨询服务的领先提供商。该公司资产管理着70多家酒店，包括约29,000间客房，价值约150亿美元，并为价值超过20亿美元的开发项目提供咨询服务。 CHMWarnick的酒店业主咨询服务包括资产管理，酒店规划与开发，收购尽职调查，业主实体会计，管理/运营商选择与谈判，capital计划和处置策略。 CHMWarnick在全国没有办事处，包括波士顿，纽约，洛杉矶，凤凰城，劳德代尔堡，明尼阿波利斯，旧金山，华盛顿特区和檀香山。有关更多信息，请联系978.522.7000或访问www.CHMWarnick.com。有关最新的公司新闻，请关注CHMWarnick在Twitter @CHMWarnick和linkedIn。

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