当Zillow于2006年首次亮相时，这个羽翼未露的网站与现在的房地产巨头几乎没有任何相似之处。你无法找到中介、获得抵押贷款或要求参观——搜索门户甚至无法告诉你哪些房子实际上在出售。然而，有一个Zestimate：基于专有算法，对美国4000万套房屋进行“自由、公正的估值”。美国一半的独户住宅突然间都有了一个美元数字，任何人都可以偷看一下。Zillow的网站在几个小时内就崩溃了，因为有100万人竞相观看搜索结果。

　　最初的热潮预示着即将发生的事情。如今，Zestimate可以说是房地产界最受欢迎、也最两极分化的数字。整整一代的房主都不知道没有算法的生活；一些人痴迷地跟踪其产出，就像他们跟踪股票投资组合或比特币价格一样。当卖家聘请房地产经纪人时，他们很有可能已经咨询过数字预言师了。对于任何对房地产市场稍有兴趣的人来说，Zestimate都是一种轻松的测量温度的方式。你可以随时关注抵押贷款利率，但他们不能告诉你，你的房子在过去一年里升值了20%，或者你讨厌的同事的房子比你的值钱。

　　然而，许多业内人士认为，往好了说，这个数字是一个起点，往坏了说，则是危险的误导。房地产经纪人讲述了他们与卖家的争吵，卖家拒绝接受他们的定价建议，而是选择把Zestimate当成上帝的话语。一个表情包把它的信徒比作仍然相信圣诞老人的成年人。在疫情期间，Zillow自己也损失了数亿美元，当时它依靠自己的算法以虚高的价格购买房屋，这是大规模出售房屋的失败尝试的一部分。

　　Zestimate只是银行、投资者和非专业人士越来越多地使用的自动估值模型之一，用于估算房屋价值。然而，没有其他模型像Zestimate那样，以一种缓慢的方式进入我们的文化。与其他面向消费者的avm一样，该模型容易出错，使其更像是一种娱乐，而不是一种严肃的定价工具。不过，尽管该算法的价格猜测技巧可能值得怀疑，但它在一件事上无疑是精英：吸引人们访问zillow -dot。com。

　　Zestimate到处都是，也是个谜。在Zillow网站上，约有1.04亿套房屋（占美国房屋存量的71%）上方有一个小数字。其中一个是奥斯汀的房子，我在那里被抚养到10岁。这是非卖品，但在地址下面，用粗体标出的是Zestimate。旁边是“租金预估”，即业主每月可能向租客收取的费用。你可以点击查看过去十年的Zestimate图表——从2020年5月到2022年5月，我童年的房子在zillow上的价值上涨了72%，达到了惊人的峰值，但由于奥斯汀市场的寒流，它已经从最高点下跌了24%。在过去的30天里，Zestimate已经下跌了4455美元。哎哟。

　　然而，这些数字到底有多准确呢？在房子真正易手之前，很难说。Zillow自己对该方法及其结果的解释可能具有误导性。该公司表示，该模型是基于来自公共资源的数千个数据点，如县记录、税务文件和多个上市服务——房地产经纪人使用的本地数据库，大多数房屋都在那里做出售广告。Zillow的公式还包含了用户提交的信息：例如，如果你买了一个漂亮的新厨房，如果你告诉公司，你的Zestimate可能会有一个很大的增长。Zillow明确指出，Zestimate不能取代实际的评估，但其网站上的文章也称赞该工具是“确定房屋价值的有力起点”，而且“通常相当准确”。根据该公司网站的数据，待售房屋的错误率中值仅为2.4%，而待售房屋的错误率中值为7.49%。你可能会认为这还不错。

　　但这就是事情变得棘手的地方。根据定义，一半的房屋在错误率中位数范围内销售，例如，在市场上的房屋在z估计值的2.4%范围内。但另外一半没有，Zillow没有提供关于这些失误有多严重的细节。虽然Zestimate很有吸引力，因为它试图衡量一套房子在非卖品下的价值，但当一套房子真正上市时，它就会变得准确得多。这是因为它依靠的是真正的人，而不是电脑，来做很多繁重的工作。当有人列出他们的待售房屋时，Zestimate会进行调整，包括所有新的卖家提供的信息：新照片、最近装修的细节，以及最重要的标价。Zestimate一直在调整，直到房子真正卖出去。在这一点上，销售价格与最新的Zestimate之间的差额被用来计算上市错误率，这也是相当不错的：例如，在奥斯汀，94%多一点的上市房屋最终在交易完成前的价格低于上一次Zestimate的10%。但Zillow也让第二个Zestimate在后台嗡嗡作响，一个从未见过天日的Zestimate。这个版本没有考虑标价——它就像房子从来没有出售过一样。相反，它被用来计算“场外”错误率。当房屋出售时，最终价格与影子算法之间的差异显示出的错误率远不令人满意：在奥斯汀，只有大约66%的“场外zestimated”与实际销售价格的差距在10%以内。在亚特兰大，这个比例是65%；芝加哥,58%;纳什维尔,63%;西雅图,69%。以目前42万美元的房价中位数计算，10%的误差将意味着超过4万美元的差价。

　　如果没有卖家向Zillow灌输最关键的信息——标价，Zestimate就会陷入困境。一旦卖家宣布：“嘿，这就是我们想卖的价格。”估计一套房子的售价就容易多了。因为绝大多数卖家都有经纪人，所以标价通常也是基于经纪人对当地市场的了解、对房屋细节的了解以及该地区的可比销售情况。根据Zillow自己的数据，今年9月，典型的房屋售价为标价的99.8%——几乎完全吻合。也许情况并非总是如此，但标价通常是销售数字的一个很好的指标。对于房价的计算机模型来说，它基本上是最重要的数据点。在avm的世界里，通过将结果与标价相匹配而获得成功的模型被认为是“有弹性的”或“有弹性的”——就像拴在绳子上的球一样，它们不会偏离太远。为了写这篇文章，我采访了几个人，他们说他们在Zillow的模式中看到了这种情况：卖家列出一套房子，要求的价格与Zestimate相差很大，然后看着Zestimate的价格在离标价相当远的范围内波动。Zillow并不讳言，它是根据标价得出自己的估价的。

　　其他网站也有各自版本的Zestimate——市场上实际上有大约25种不同的avm，以独立测试这些型号而闻名的AVMetrics公司的创始人兼总经理李·肯尼迪（Lee Kennedy）说。Realtor.com将向您展示三个估算值，每一个都来自不同的AVM提供商。Zillow的竞争对手Redfin也有自己的模式。肯尼迪研究动静脉瘤已经有30多年了，但直到Zillow出现后，大众才意识到它们。他说，像Zestimate或Redfin Estimate这样面向消费者的avm，是为了在咨询真正的专家之前，作为非正式的起点而使用的。它们不应该用于真正的定价，这应该留给大公司——银行、投资者和政府支持的房利美和房地美使用的“企业对企业”avm。丹佛地区的房地产经纪人劳伦·邓普西（Lauryn Dempsey）给她的客户提供了类似的建议。

　　“它们是提供信息的工具，”邓普西说，“但它们不应该在真空中被用来做决定。”

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　　Zillow自己的购房部门损失了数百万美元，部分原因就是使用了Zestimate。

　　肯尼迪告诉我，这种企业对企业的模式开发成本太高，可能永远不会免费提供给普通人。但他的测试表明它们更可靠。他的公司已经公布了盲测，在考虑标价之前观察模型的表现，这种方法惩罚了前面提到的弹性算法。标准的测量方法会分解模型在实际售价上下波动10%以内的频率。在一个高度城市化的地区，有大量的住房交易，一些模型可以正确地接近最终售价的80%到90%——“还不错，”肯尼迪说。所有类型的avm在拥有许多外观和感觉大致相同的房屋的地区效果最好。千篇一律的郊区是天堂；波士顿等家庭风格和年龄各异的地区则面临更大的挑战。在荒无人烟的地方，一所牧场住宅的价值更难衡量。

　　所以Zestimate并不是独一无二的，也远不是最好的。但对于普通的互联网冲浪者来说，没有哪个AVM具有原版的重量或气势。对评估和咨询公司Miller Samuel的总裁兼首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）这样的人来说，Zestimate持久的吸引力令人抓狂。米勒说：“当你想到Zestimate时，对许多人来说，它给出了一个错误的锚值。”

　　米勒不是一个不偏不倚的观察者。考虑到他是一名以估算房屋价值为生的估价师，他站在人类这边而不是机器人也就不足为奇了。但他提出了一些实际问题，强调了公众继续使用Zestimate与其实际记录之间的脱节。

　　我可以说，我实际上是为了“研究”而跟踪我童年的家，但让我们面对现实吧：当我滚动到页面底部时，我已经完全屈服于窥视的欲望，这种欲望每月吸引数百万访问者访问Zillow网站。自从我踏进这所房子已经快20年了，我只能想象它的新主人对我的旧房间做了什么改变（遗憾的是，没有内部的照片）。但在Zillow的帮助下，我的记忆之旅充满了数据：我带着对房子及其居住者的深入了解离开了。在2006年之前，没有一个普通人拥有这种权力。

　　Zillow的推出催生了一种全新的互联网窥探类型，如果说有什么不同的话，那就是在那之后的几年里愈演愈烈。约翰?韦克（John Wake）曾是一名经济学家和房地产经纪人，现在撰写时事通讯《房地产解码》（Real Estate Decoded）。当我打电话给他时，他透露，就在几个月前，他也去看了看儿时的家。“这部分真的很有趣，”他告诉我。不过，密切关注自己的Zestimate可能会让人感觉不那么兴奋。2022年12月，在加息打压了房价之后，威克在X上与他的粉丝分享说，他的z值估计比5月份下降了18%：“哎呀！”在2020年的一篇专栏文章中，《华尔街日报》编辑克里斯·弗里斯维克（Kris Frieswick）公开了退出算法的困难：“我的自我价值是由我的Zestimate定义的。每天我都带着希望和恐惧访问Zillow.com。”这个专栏读起来大多是半开玩笑的，但很多人非常认真地对待他们的数字。正如弗里斯维克所指出的那样，至少有几位心怀不满的房主实际上起诉了Zillow，因为他们认为Zillow的估算不准确。

　　相比之下，查看别人的房子基本上是一种无害的消遣。老板、邻居、爱人和前任——在这个工具的全能眼睛里都是公平的猎物。在2021年购房热潮的高潮期间，《周六夜现场》（Saturday Night Live）模仿Zillow的一则广告宣称：“你曾经从性中获得的快乐，现在来自于看别人的房子。”这部小品有很多呻吟和性感的情绪照明，主要是关于在Zillow上浏览待售房屋的幻想——正如一位YouTube评论者所观察到的那样，“他们甚至没有享受到查找你所有朋友的Zestimate价值的顽皮乐趣。”这引发了其他人的一系列回应，包括“内疚！”和许多哭笑的表情符号。另一个人回答说：“天哪，我以为这只是我的怪癖。”我想象所有这些人在一个喧闹的晚宴上，谈论他们在zillow.com上的功绩。而我呢，坐在角落里谈论错误率中值。

　　撇开虚拟的洞穴探险不谈，当卖家真的决定挂牌出售他们的房子时，Zestimate的危害是最明显的。阿拉巴马州的房地产经纪人弗朗辛?卡斯滕森（Francine Carstensen）表示，从事她这一行的人与Zestimate的关系很复杂：“我们喜欢它，也讨厌它。”一个过高的估价可能会让房主采取行动——“我可以卖多少钱？！”——并为她带来更多的生意。但这个数字也会让她很难完成工作。她告诉我，有几次，她因为涉及Zestimate的定价分歧而失去了客户。如果没有屏幕上的数字来证实卖家对更高薪水的期望，要说服卖家放弃不切实际的期望可能已经够困难的了。

　　卡斯滕森说：“我讨厌他们告诉我，‘好吧，这就是Zillow告诉我的房子的价值。’”“因为它很少是准确的。”

　　准确性甚至可能都不是重点。2006年，当Zestimate的测试版发布时，它似乎并没有出现。“Zestimate一开始相当不准确，但没关系，”时任Zillow首席执行官的Zillow联合创始人里奇·巴顿（Rich Barton）在2021年的播客节目中回忆道。“这是挑衅。”另一位联合创始人兼前首席执行官斯宾塞·拉斯科夫（Spencer Rascoff）在2016年以低于预期40%的价格出售了自己的房子。第二年，该公司提供了100万美元给谁能最大程度地改进Zestimate算法。获胜的团队由三名数据科学家组成，他们分别在美国、加拿大和摩洛哥远程工作，比Zillow的基准测试高出13%。

　　然而，没有什么失误比Zillow的购房业务崩溃更令人痛心的了。2018年，该公司推出了Zillow Offers，向希望快速无缝移动的卖家提供全现金报价。从理论上讲，Zillow可以在短时间内转手卖掉房子，收取适度的费用，再加上房子的升值幅度。该公司结合了内部算法和人工分析师对房屋进行估值，并预测房屋在几个月内的售价——在某些情况下，房主只需点击几下鼠标，就可以根据他们的Zestimate立即获得现金报价。但事实证明，该公司的预测大错特错。仅在2021年第三季度，Zillow Offers就浪费了4.22亿美元——Business Insider的一项调查发现，Zillow在亚特兰大、凤凰城、达拉斯、休斯顿和明尼阿波利斯上市的房屋中，近三分之二处于亏损状态。Zillow的发言人阿曼达·彭德尔顿（Amanda Pendleton）告诉我，真正导致该项目失败的是市场的波动，而不是Zestimate。亏损曝光后，该公司迅速关闭了该部门，并解雇了四分之一的员工。

　　我记得我曾想过，这是否会是Zestimate的丧钟，一种“算法没有衣服”的时刻。我错了。Zillow和它最著名的发明并没有消失——该公司继续强调自己的进步，在数据科学家修补公式时定期提供更新。在Homes.com和Redfin等搜索门户网站与Zillow争夺市场主导地位之际，Zestimate是一项非常宝贵的资产，不容放弃。人们仍然会涌向Zillow，寻找每户人家旁边的那些小数字，因为他们很兴奋地看到了一些东西，比如工资，这些东西被认为是禁忌当面谈论的。对于Zillow来说，这无疑是一次胜利。

　　“这100%是一种营销工具，”科罗拉多大学博尔德分校（University of Colorado Boulder）研究科技与房地产交叉关系的驻院学者迈克?德尔普雷特（Mike DelPrete）说。“甚至不到99%。这是一种营销工具。”

　　詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。

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