亲爱的PAO,

　　我目前住在马尼拉，但我在巴科洛德拥有一块土地，在那里我妹妹住在这里。我最近拜访了巴科洛德，看看我是否可以开发那块土地收入部分。然而，我得知我姐姐把我的土地卖给了第三者。买主说我姐姐告诉他们我授权她卖我的地。我记得我们谈过一次是的，但我的指示很明确，我妹妹应该等我最后决定卖掉土地。我没有执行任何书面文件授权她出售土地的协议。我想知道这样的销售是否有效。

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　　亲爱的尼克,

　　首先，理解代理合同的概念很重要。《新民法典》第1868条将代理合同定义为代理人约束自己代表被代理人做某件事的合同。代理合同最重要的要求之一是委托人应授权代理人代表他或她行事。

　　《新民法典》第1874条规定，通过代理人出售土地，代理人的授权应以书面形式，引用如下：

　　“第1874条。通过代理人出售土地或者其权益的，代理人的授权应当以书面形式；否则，买卖无效。”

　　此外，《新民法典》第1878(5)条还规定，代理人签订涉及不动产所有权转移的任何合同，必须有一份特别授权书，即：

　　“第1878条。在下列情况下，需要特别授权书

　　(5)订立无偿或以有价对价转让或取得不动产所有权的任何合同；

　　从上述法律规定可以清楚地看出，作为土地所有人的委托人，如果希望通过代理人出售其土地，他或她必须签署书面授权，也称为特别授权书。因此，口头授权是不够的。

　　如果一个人在没有有效的土地所有者特别授权书的情况下签订土地买卖合同，那么这种买卖是无效的。正如最高法院在Sps的恰当裁决。阿尔坎塔拉和sp。Rubi v. Nido, GR 165133, 2010年4月19日，通过大法官Antonio Carpio：

　　“《民法典》第1874条明确规定，代理人在出售不动产之前必须获得书面授权。根据对记录的审查，绝对没有证据证明被告有权将该地段出售给请愿人。事实上，在审前会议上，上诉人承认，在谈判出售地块时，上诉人认为被申请人是地块的所有人。上访者在审理此案时才知道雷文是这块土地的所有者。因此，答辩人在没有获得瑞文书面授权的情况下出售该地段是无效的。无效的合同对任何人都没有不利或有利的影响，不能被批准。”(重点提供)

　　在你的情况下，你妹妹将那块土地卖给买家可能会被视为无效，因为正如你所说，你没有签署任何书面文件，授权她代表你出售你的财产。没有这样的授权，你的妹妹不能以出售或其他方式处置你的财产。因此，你可以向买主收回你的财产。

　　我们希望能回答您的疑问。这个建议完全是基于你方所叙述的事实和我们对此的理解。当其他事实被改变或阐述时，我们的观点可能会发生变化。

　　感谢您一直以来的信任和支持。

　　编者按：《亲爱的PAO》是公共检察官办公室的每日专栏。阿科斯塔局长的问题可发送至[电子邮件]保护)